Nos membres experts Viti-Vini

Le mot de notre expert Notaire

Interview de Maitre Sichere-Lawton, Notaire dans le Médoc, spécialiste des transactions viticoles

L’achat d’une propriété viticole répond à des objectifs bien différents selon les acquéreurs. Une bonne connaissance de ces investisseurs est primordiale pour leur proposer le meilleur montage et dispositif fiscal.

Maître Sichere-Lawton nous fait part dans cette interview de son expérience.

Quelles sont les motivations les plus courantes des investisseurs dans des domaines viticoles que vous avez accompagnés ces dernières années ?

On distingue deux grandes typologies d’acquéreurs attirés par l’activité viticole.

La première est le businessman, français ou étranger, qui cherche à diversifier son patrimoine privé ou à avoir une seconde vie professionnelle après avoir réussi dans les affaires. Le viticole est pour lui un placement au même titre qu’un placement immobilier ou financier, avec cette particularité assez séduisante : il acquiert une activité économique avec en sus une belle qualité de vie dans une région plutôt agréable.

Le second type d’investisseur est le négociant qui cherche à produire pour ensuite vendre son propre vin. C’est le cas de plus en plus de distributeurs chinois qui achètent des propriétés pour commercialiser le vin dans leurs propres réseaux en Chine. Ce peut aussi être des négociants déjà installés en France qui internalisent la production.

vineyard-836200

Quel est votre rôle et quels conseils en tant que Notaire allez-vous apporter à un investisseur avant la signature de l’acte de cession ?

Tout d’abord, il est essentiel de bien connaître l’investisseur et ses motivations : Pourquoi il achète ? Comment il finance ? A qui voudra t-il transmettre ?

Selon l’objectif de l’acquéreur, son contexte économique et patrimonial, nous allons rechercher le meilleur montage pour optimiser sa fiscalité et surtout assurer la transmission dans les meilleures conditions.

Dans le cas d’investisseurs étrangers, bien souvent il faut tenir compte des holdings et montages financiers déjà en place, et ainsi mesurer l’intérêt de remonter les déficits d’acquisitions pour les faire absorber par les maisons mères.

Dans le cadre d’un investissement pour diversifier son patrimoine, on va souvent chercher à faire bénéficier l’acquéreur du dispositif Dutreil* pour obtenir une exonération des droits de mutation (à hauteur de ¾ de la valeur de l’outil de travail).

Dans les projets familiaux, notamment un investissement pour installer un enfant, on aura plutôt intérêt à scinder la société en deux, avec d’une part le foncier et d’autre part l’activité d’exploitation. L’idée étant de céder l’exploitation à un descendant, les autres disposeront eux du foncier en contrepartie.

En tant qu’expert dans le viticole nous avons connaissance des particularités liées à cette activité et notamment du droit des baux fermiers. Le montant du fermage est en effet calculé sur des critères précis comme le nombre d’hectares loués, l’état et le nombre de pieds, le volume de vins produits…

Il faut être vigilant pour que le repreneur puisse reprendre l’activité viticole de manière viable et pérenne, sans être surchargé par le loyer du fermage.

Récemment, mon étude a collaboré avec un cabinet d’expert-comptable pour évaluer chacun des critères de valorisation du fermage, tout en tenant compte du potentiel de l’exploitation. Sans cet exercice conjoint, le repreneur aurait pu se voir chargé d’un loyer trop élevé pour dégager un bénéfice suffisant et vivre correctement de son exploitation.

Votre expertise dans le droit viticole est très technique. On ressent toutefois que vos missions accompagnent des projets humains, et pas seulement purement financiers.

Oui en effet, que ce soit un chinois qui achète pour vendre le vin dans son pays ou une famille qui investit pour développer son patrimoine, il y a toujours une belle histoire lors d’une acquisition d’une propriété viticole. Et nous devons en tenir compte dans nos propositions de montage.

Nous avons eu un cas très touchant cette année avec un groupe d’amis de 70 investisseurs qui ont souhaité aider l’un d’eux à s’installer sur sur un vignoble bio de 3ha. Superficie assez limitée pour dégager une bonne rentabilité. On a alors mis en place un principe de fermage particulier. Les ¾ du fermage sont reversés en vin directement aux investisseurs, le ¼ restant est payé au GFA pour ses frais de fonctionnement. Le viticulteur a ainsi un investissement mineur pour son installation, et les associés auront le plaisir de déguster « leurs » vins.

Chacun y retrouve son compte !

 

Notes :

* Plus d’infos sur le Pacte Dutreil ici